長期投資に国内リートは今後も必要なのか?人口と空き家率を調べてみた


資産運用を開始して以来、ポートフォリオ構成の一銘柄として「ニッセイJリートインデックスファンド」を積立していたのですが、この度全て売却したので報告します。(←いきなり結論!笑)

ニッセイJリートインデックスファンドとは?

日本の不動産投資信託証券いわゆるJ-RIETに投資するファンドです。

J-REITとは

  • Japanese Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、日本の不動産投資信託のことです。
  • 多数の投資家から集めた資金等により不動産を購入し、購入した不動産の管理・運営等を行います。
  • 賃料や売却益等の収入から経費を差引いて残った利益の大部分を配当として投資家に還元します*。

*配当可能利益の90%超を分配すること等で法人税が免除されるため、J-REITは通常、利益の大部分を分配します。

引用元:ニッセイアセットマネジメント株式会社HP

要するに、J-RIETに投資することで、自分で不動産を所有していなくても間接的に不動産投資を行なった形になります。不動産投資は始めるにあたり多額の資金が必要ですが、ニッセイJリートインデックスファンドの場合は100円から不動産投資を行うことができるわけです。

J-RIETを売却した理由

東京オリンピックまでは不動産投資は安泰だという「うわさ」をちょくちょく聞くことがあります。確かに、一時的な建設特需はありますが、不動産を支えているのは、人口です

しかし、日本の人口は既にピークを迎え、本格的な人口減少に突入しました。下のグラフは国連が公表している日本の人口予測を高位推計、中位推計、低位推計で表したものです。 また、空き家率も年々上昇を続けており、現在も人口増加を続けている東京でさえも空き家率が11.1%という状況です。下のグラフは2013年時点での全国の空き家率です。 富士通総研では、この空き家率は30年後には東京でも22.1%となる可能性があると予測しています。

短期ではまだJ-RIETは成長すると考えていますが、長期投資を目的としてJ-RIETに投資し続けるかと問われると、私としてはNOという回答です。

トータルリターン

ニッセイJリートインデックスファンドの積立は2015年5月から2017年6月まで続けました。

  • 累積買付金額:151,000円
  • 累積売却金額:150,280円
  • トータルリターン:-720円(0.47%)

マイナスだけど微々たるもん。問題なし!!

米国ETFにリレー投資

売却したJ-RIET、もちろんそのまま現金にするなんてもったいない。

ということでVDC、VGT、VHTのいずれかに投資しようと考えています。チャートを見て、この3銘柄でもっとも割安な銘柄を購入する。

米国ETF購入にあたり、私が適当に決めたルールです。 ちょうど住信SBIネット銀行が米ドル購入キャンペーン(通常1ドル15銭→今なら1ドル4銭)をしているので、キャンペーン終了前にドルを購入する予定。

J-RIET以外にも新興国債券や国内債券も売却して米国ETFへのリレー投資を模索中です。新興国債券は今現在はかなり調子がいいので悩むところですが果たしてどうするか、、

まとめて読みたいこんな記事

私が資産運用を開始した当初のポートフォリオはこちらです↓↓

積立投信を開始した時のポートフォリオはこんな感じです。

2015.07.13
日本は怒涛の人口減少に突入していますが、今後も人口増加を続ける先進国があります。長期投資はそんな国を対象とするのが正解だと考えます↓↓

日本株?米国株?インデックス投資家はどちらに重きを置くべきかを人口推計から考える。

2017.06.17
人口増加に乗っかって資産運用するのなら、バンガードのVDCとVHTがオススメです↓↓

VDC バンガード米国生活必需品セクターETFで人口増加の恩恵を受ける

2017.07.10

VHT バンガード米国ヘルスケアセクターETFで高齢化社会の波に乗る

2017.07.17
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